Vorgetäuschter Eigenbedarf und Räumungsvergleich
Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Grundsätzlich sollte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung also nur wählen, wenn der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird.
Kein Schadensersatz bei einem Räumungsvergleich vor Gericht?
Nicht selten kommt es nach einer Kündigung zu einem gerichtlichen Räumungsverfahren, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Dieses kann durchaus längere Zeit andauern und die Geduld des Vermieters auf eine harte Probe stellen. Das wissen auch die Richter und raten deshalb meist früh im Rechtsstreit zu einem Vergleich.
Vorgetäuschter Eigenbedarf im Räumungsvergleich
Verpflichtet sich der Mieter im Vergleich zu einer Räumung der Wohnung und setzt der Vermieter danach den Eigenbedarf nicht um, etwa indem er die Immobilie veräußert, stellt sich die Frage, ob die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters nicht dadurch entfallen ist, dass der Mieter in den Räumungsvergleich freiwillig eingewilligt hat.
Inhalt des Räumungsvergleichs entscheidet!
Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist dann im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob Vermieter und Meter durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war.
Verzichtswille des Mieters muss unmißverständlich sein
Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, entfällt der Schadensersatzanspruch. (BGH Urteil v. 10.06.2015, VIII ZR 99/14). An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein.
Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen. Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer einer namhaften Abstandszahlung verpflichtet.Dies mag insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung einer sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme.
Eindeutige Formulierung des Vergleichs wird angeraten
Vorsicht! Allein die Zahlung einer hohen Abstandssumme wird nicht genügen, um danach dem Auszug des Mieters frei über die Immobilie verfügen zu können. Ein derartiger Wunsch des Vermieters sollte insbesondere im Wortlaut des gerichtlichen Vergleichs deutlich zum Ausdruck kommen.
Johannes Steger
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