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Vorgetäuschter Eigenbedarf und Räumungsvergleich

Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Grundsätzlich sollte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung also nur wählen, wenn der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird. Kein Schadensersatz bei einem Räumungsvergleich vor Gericht? Nicht selten kommt es nach einer Kündigung zu einem gerichtlichen Räumungsverfahren, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Dieses kann durchaus längere Zeit andauern und die Geduld des Vermieters auf eine harte Probe stellen. Das wissen auch die Richter und raten deshalb meist früh im Rechtsstreit zu einem Vergleich. Vorgetäuschter Eigenbedarf im Räumungsvergleich Verpflichtet sich der Mieter im Vergleich zu einer Räumung der Wohnung und setzt der Vermieter danach den Eigenbedarf nicht um, etwa indem er die Immobilie veräußert, stellt sich die Frage, ob die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters nicht dadurch entfallen ist, dass der Mieter in den Räumungsvergleich freiwillig einge…

Eigenbedarf trotz frei werdender Ersatzwohnung durchsetzbar

Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Diese Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten
Räumungsanspruch trotz Verletzung der Anbietpflicht Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird.

Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (Bundesgerichtshof
Urteil  v. 14.12.2016, VIII ZR 232/14).
Verletzung der Aufklärungspflicht bei Vertragsabschluss Nicht zu verwechseln ist das jedoch damit, dass der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit verm…

Kündigung wegen Eigenbedarfs durch GbR ist zulässig

Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Bundesgerichtshof Urt. v. 14.12.2016, Az.: VIII ZR 232/15).

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nach seinem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zwar nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf Eigenbedarf geltend machen Der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs ist jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieter eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt.


Johannes Steger

Schriftform beim dauerhaften Verzicht auf den Eigenbedarf

Gerade nach einem Eigentümerwechsel, z.B. nach einem Erwerb in der Zwangsversteigerung, behauptet der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter nicht selten, der Voreigentümer habe dauerhaft auf das Recht der Eigenbedarfskündigung verzichtet. I.d.R findet sich eine solche Vereinbarung in diesen Fällen nicht im schriftlichen Vertragstext.
Kündigungsverzicht bedarf der Schriftform Wer die Rechtssprechung des BGH kennt, wird sich von einer solchen Argumentation nicht beeindrucken lassen. Denn der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (Bundesgerichtshof
Urt. v. 04.04.2007, Az.: VIII ZR 223/06).

Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des § 550 BGB auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforderlich. § 550 BGB verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen b…

Keine Obergrenze für die Wohnfläche beim Eigenbedarf

Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen.
Nur weit überhöhter Wohnbedarf schadet dem Eigenbedarf Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (Bundesgerichtshof
Urt. v. 04.03.2015, Az.: VIII ZR 166/14).
Eigenbedarf kennt keine Richtwerte für die Wohnfläche Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden v…

Eigenbedarf für eine Zweitwohnung zulässig

Ein Eigenbedarf setzt ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters voraus, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.
Zweitwohnung rechtfertigt Eigenbedarfskündigung Auch der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Es kommt dabei maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls an
Eigenbedarf trotz unverändertem Lebensmittelpunkt Für den Eigenbedarf ist nicht erforderlich, dass der Vermieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will.  Es kann auch genügen, dass sich der Vermieter regelmäßig mehrfach im Jahr für längere oder kürze Zeit in der Wohnung aufhalten möchte (Bundesgerichtshof Beschl. v. 22.08.2017, Az.: VIII ZR 19/17).

Johannes Steger


Kündigung wegen Eigenbedarfs als Ferienwohnung

Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweitwohnung kann grundsätzlich den Eigenbedarf rechtfertigen. 
Zweitwohnung rechtfertigt Kündigung wegen EigenbedarfInsbesondere – so der BGH in seinem Beschluss vom 21.08.2018, VIII ZR 186/17 – ist es für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung nicht erforderlich, dass der Vermieter oder eine der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Bedarfspersonen beabsichtigen, in der Wohnung den Lebensmittelpunkt zu begründen. Ausreichend ist, wenn der Vermieter oder die Bedarfspersonen den Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgen und dieser von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen wird.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den EigenbedarfDer BGH setzt mit dieser Entscheidung die Linie der „Auflockerung“ der Eigenbedarfskündigung fort. Dies sicherlich vor dem Hintergrund, dass der Mieter in Eigenbedarfsverfahren keineswegs schutzlos ist. Denn die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Ver…