Schriftform beim dauerhaften Verzicht auf den Eigenbedarf

Gerade nach einem Eigentümerwechsel, z.B. nach einem Erwerb in der Zwangsversteigerung, behauptet der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter nicht selten, der Voreigentümer habe dauerhaft auf das Recht der Eigenbedarfskündigung verzichtet. I.d.R findet sich eine solche Vereinbarung in diesen Fällen nicht im schriftlichen Vertragstext.

Kündigungsverzicht bedarf der Schriftform

Wer die Rechtssprechung des BGH kennt, wird sich von einer solchen Argumentation nicht beeindrucken lassen. Denn der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (Bundesgerichtshof
Urt. v. 04.04.2007, Az.: VIII ZR 223/06).

Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des § 550 BGB auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforderlich. § 550 BGB verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers.

Erwerber von Wohnraum ist schützenswert

Dies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird.

Für den Erwerber ist nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt.

Johannes Steger

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